官方首次披露二手房交易数据，房地产市场迎来新局面

9月15日，国家统计局发布了2023年1至8月全国房地产市场的重要统计数据。通常来说，这类报告往往不被大众关注，就连不少行业从业者也只是粗略浏览。近年来，无论是房地产开发投资、商品房销售面积还是销售额，大家总结出的关键词几乎都是：筑底、收缩、逐渐稳定，以至于每月的报告读起来都有些雷同。然而，这次情况有所不同，统计局罕见地公布了一组之前从未在月报中出现的数据显示——全国二手房交易的网签面积。根据数据，今年前八个月，二手房的网签面积达到了5.49亿平方米，同比增长10.6%。想想看，这样的10.6%的增幅，在当下经济环境中是何等的重要。当前中国GDP的增速目标仅在5%左右，而二手房的网签面积增速却是其两倍有余。相比之下，新房的数据就显得格外惨淡——新建商品房销售面积仅4.99亿平方米，同比下降12.1%；销售额也萎缩至4.75万亿元，下降幅度达13.0%。这形成了明显的对比：一边是增长10.6%的二手房，另一边则是下降的12.1%新房市场。更关键的是，现有的二手房网签面积已经超越新房销售面积，差距接近5000万平方米。显然，这部分被新房市场抛弃的需求几乎都转向了二手房市场。

统计局发言人付凌晖表示：“尽管新建商品房交易量减少，但由于二手房交易的上升，房地产市场的总体交易量保持稳定。”换句话说，眼下不应只关注新房市场，因为二手房交易才是现在的重要支撑。

那么，为什么一直以来未曾提及的二手房数据如今被曝光？许多人的直观反应是，因新房市场数据不佳，亮点缺失，统计局才将目光转向二手房，试图在存量市场中找到一些积极的信号。可以说，如果只公布新房的负面数据，报告将会显得格外惨淡。例如，新房销售面积的12.1%的锐减、开发投资的19.9%的下降，施工和新开工面积也全面下滑，住宅竣工面积更是下降了25.4%。这些数据摆在任何读者面前，无疑只会加深对楼市困境的感知。然而，引入二手房的10.6%的增幅后，整个市场的叙述便为之一变：房地产市场的总交易量并未崩溃，只是交易的结构进行了一次历史性的转变。市场依旧活跃，只不过是换了一种运行模式。

结合近年来的“828新政”，其中最核心的内容在于，未来出让的土地将优先进行现房销售，预售门槛提升到结构封顶，预售资金则实行全封闭管理。这份政策的实施不仅大幅延长了开发商的资金回笼周期，也意味着新房的开发步伐将大大放缓。在热门城市里，随之而来的便是新房市场可能会出现的供给缺口。而购房需求不会消失，转而只能流向二手房市场。这是市场正在从增量向存量转变的体现。

在过去的二十年间，中国房地产市场的主要战场一直是新房开发，购房者购买的是“未来房屋”；而如今，这一重心正转向二手房交易，购房者购得的是“曾社群居住的房屋”。在一线城市中，二手房交易占整体市场的比例已超过80%。在这种形势下，统计和住建部门自然会将重心向二手房倾斜。但仅仅理解到这一层次显然还不够。

过去，地方政府主要通过两方面获得房地产相关的财政收入：土地出让金和新房交易环节产生的税收。而现在，由于新房开发萎缩，土地出让金的收入也随之下降，新房交易环节的税收同样在减弱。尽管二手房交易呈上升趋势，但其所产生的税收远不足以弥补新房环节的收入缺口。原因在于新房在进行交易时经过多个环节，税基大，而二手房交易的税负明显更轻，许多早期购入的房产增值空间有限，导致税收也相对有限。

那么，面对此愈加显现的财政缺口，地方政府将如何补充？可以大胆推测，存量二手房或成为交易的主力，因此在存量房市场中寻找新收入来源，房产税或许会成为解决方案。数据表明，2026年上半年房产税收入增长至2782亿元，继续保持地方税收的第一大类。而在2021年10月，全国人大授权开展房地产税改革试点，这一试点期将在不久后到期，续期或是其他方案，值得关注。

随着交易主力的转变以及土地出让金的逐渐衰减，存量房持有环节的税负问题，由“是否征收”变为了“何时征收、如何征收”。此番统计局首次公布二手房网签面积，表面上看只是数据形式的调整，实则标志着官方对“存量时代”的正式确认，这不仅明确了房地产市场的新走向，也必将引发对存量时代治理逻辑的重新思考。

• • 2026-09-18
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